Ипотека с поправкой на жизнь: кого спасут ипотечные каникулы

31 июля 2019 года вступил в силу закон, по которому заемщики с финансовыми трудностями смогут временно не выплачивать кредит. Новострой-М рассказывает, для кого предназначена новая программа, какие у нее существуют ограничения и как она повлияет на рынок ипотечного кредитования.

Кто сможет уйти на ипотечные каникулы

Суммарный долг по жилищным кредитам к началу II полугодия 2019 года достиг в России рекордных 7 трлн рублей. При этом в стране продолжается падение реальных доходов населения. Чтобы сохранить устойчивость банковской системы, была разработана новая мера поддержки заемщиков.

Ипотечные каникулы представляют собой временную приостановку выплат или уменьшение размера ежемесячного платежа по кредиту на срок до 6 месяцев. Программой можно воспользоваться один раз в период действия кредитного договора.

Чтобы оформить ипотечные каникулы, клиенту нужно доказать, что он попал в сложную финансовую ситуацию.

Кроме заявления на предоставление каникул и выписки из ЕГРН, заемщик должен принести в банк документы, которые подтвердят один из следующих фактов:

– потерю работы;

– получение инвалидности I–II группы;

– больничный более двух месяцев подряд;

– снижение среднемесячного дохода минимум на 30%, при этом размер выплат превысит половину дохода;

– увеличение количества иждивенцев.

Помимо этого заемщиком должны быть соблюдены следующие условия:

– сумма кредита – не более 15 млн рублей;

– ипотечное жилье должно быть единственным;

– условия кредитного договора ранее не менялись.

Банк не может отказать заемщику, если тот подпадает под критерии тяжелой ситуации. Документы на льготу рассматриваются в течение пяти дней, и если все согласуется с законом, то каникулы будут предоставлены.

Как уточнил Евгений Суринкин, операционный директор «Банка Жилищного Финансирования», обязательства заемщика на период ипотечных каникул не прекращаются, а переносятся на конец срока действия кредитного договора, тем самым увеличивая его продолжительность.

По мнению Елены Ковырзиной, директора департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка, ипотечные каникулы станут эффективным инструментом, так как полгода это достаточный срок для того, чтобы заемщик успел решить возникшие проблемы. По опыту Абсолют Банка, практически в 100% случаев клиенты после завершения каникул входят в нормальный график платежей и продолжают добросовестно обслуживать кредит.

Ипотечные каникулы как частный случай реструктуризации

До изменения законодательства ипотечные каникулы предоставлялись отдельными банками в индивидуальном порядке. В основном же клиентам предлагали воспользоваться реструктуризацией долга – долговременным улучшением условий кредитного договора. Это, к примеру, снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования, изменение валюты.

Как пояснила Елена Ковырзина, реструктуризация это более широкое понятие, чем ипотечные каникулы. В рамках собственных программ работы с заемщиками, оказавшимися в сложной жизненной ситуации, каникулы были одним из вариантов реструктуризации ипотечной задолженности.

По мнению эксперта, ипотечные каникулы не смогут полностью заменить реструктуризацию, так как заемщик может не соответствовать требованиям закона и, соответственно, не получит права воспользоваться этой услугой. Иногда клиентам нет смысла прибегать к такой крайней мере, достаточно снизить ежемесячный платеж или же увеличить срок кредита.

Стоит отметить, что реструктуризация может плохо повлиять на кредитную историю – в случае, если до нее были просрочки по выплатам. Ипотечные каникулы никак не отразятся на реноме заемщика, он не выйдет на просрочку, ему не начислят пени и штрафы.

Рынок недвижимости в плюсе

Массового наплыва желающих «отдохнуть» банкиры не ожидают – все же критерии ипотечных каникул жестко формализованы. Таким образом, ощутимых неудобств кредитным учреждениям новая услуга не доставит. По мнению Евгения Суринкина, головной болью для банка может стать отсрочка во взыскании предмета залога на шесть месяцев, но и этот период в итоге закончится.

Что касается влияния на рынок ипотечного кредитования в целом, эксперты оценивают нововведение в основном с положительной стороны: каникулы придадут уверенности покупателям жилья, которые нуждаются в кредите – тем, кто планировал, но боялся, что не «справится» с ипотекой.

Ситуация в экономике сейчас непростая, доходы населения сокращаются. Многие семьи, которые фактически готовы приобрести квартиру и имеют возможность обслуживать ипотечный кредит, не идут на такой шаг из-за неуверенности в будущем. Ипотечные каникулы подтолкнут таких граждан к решению жилищного вопроса.

То, что новая программа поможет снять один из серьезных стоп-факторов для многих будущих ипотечников, подтверждает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Эксперт рассказал, что при покупке квартир в ипотеку в ЖК «Румянцево-Парк» менеджеры часто сталкивались с боязнью покупателей брать кредит на длительный срок, так как те не всегда были уверены в постоянном доходе. После утверждения ипотечных каникул клиенты стали охотнее покупать квартиры в ипотеку.

По мнению Ирины Тумановой, руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет Недвижимости», ипотечные каникулы это прежде всего цивилизованный инструмент поддержки заемщиков, которые попали в сложную жизненную ситуацию.

А вот к существенным изменениям на ипотечном рынке в силу ограничений они не приведут – значительного увеличения объемов кредитования или общей суммы займа ждать не стоит.

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, считает, что размер суммы займа если и увеличится, то в крупных городах, где жилье дорогое. Дело в том, что на ипотечные каникулы могут претендовать заемщики, у которых на выплаты уходит более 50% дохода. В среднем по России этот показатель обычно не превышает 30–35%, тогда как в Москве он как раз составляет 45–50%.

В регионах люди вряд ли станут покупать более дорогое жилье, а вот в столице и Санкт-Петербурге в отдельных случаях, возможно, заемщики согласятся взять больше денег в кредит, чтобы в «пожарном случае» на них распространялось право на каникулы.

В более долгосрочной перспективе возможно и негативное влияние каникул на ипотечный рынок. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, рассуждает следующим образом: банки сохраняют за собой право ужесточать проверку потенциальных заемщиков, и, учитывая риски, связанные с каникулами (недополученная прибыль), могут менять условия кредитования, увеличивая ставку, или чаще отказывать в получении кредита.

Поэтому нельзя исключать, что введение ипотечных каникул может сыграть против покупателей жилья. Однако это будет касаться не всех клиентов, а наименее социально защищенных граждан: пенсионеров и клиентов предпенсионного возраста, молодых покупателей без большого опыта работы, несемейных клиентов без созаемщиков.

Количество отказов для таких покупателей действительно может вырасти. То есть ипотека отчасти станет даже менее доступной для определенной категории граждан.

Но это сценарий неблизкого будущего, а пока для покупателей жилья все складывается удачно – заемщикам, ушедшим на ипотечные каникулы, доступны еще две льготы. Так, с 1 августа 2019 года доходы, полученные на каникулах, освобождаются от уплаты НДФЛ. Еще один плюс: таким клиентам не нужно будет платить госпошлину – 200 рублей – за корректировку договора ипотеки.