Как правильно погасить ипотеку досрочно

Ипотека сегодня – самый доступный и массовый инструмент приобретения жилья. На первичном рынке недвижимости в столичном регионе доля ипотеки в разных сегментах составляет от 50 до 80% и более, сообщает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». С каждым годом средний срок оформляемого кредита в России увеличивается, что подтверждает бесстрастная статистика. Так, в 2021 году покупатели чаще всего брали ипотеку на 20 лет, в 2020 году этот срок составлял 18 лет, а пять лет назад речь шла в среднем о 15 годах.

Увеличение срока позволяет, с одной стороны, взять бóльшую сумму кредита и выбрать более просторное жилье, а с другой стороны – уменьшить размер ежемесячного платежа и снизить нагрузку на семейный бюджет. При этом, как показывает практика, заемщики стараются погасить ипотечный кредит быстрее – и «укладываются» они, как правило, в 8-11 лет.

Виды платежей

Ипотечный кредит складывается из двух частей:

– основной долг (стоимость приобретаемой недвижимости);

– проценты (плата за пользование кредитом).

Погашать задолженность можно аннуитетными или дифференцированными платежами.

При аннуитетной системе размер платежа остается неизменным на протяжении всего срока действия кредита. Однако соотношение в нем процентов и основного долга всегда разный. В начале получения заемщиком кредита львиная доля средств уходит на погашение процентов, так как они начисляются на остаток долга. Но ситуация постепенно меняется. И чем отчетливее на горизонте видна финишная прямая, тем больше ежемесячный платеж покрывает основной долг, а проценты, напротив, минимизируются.

При дифференцированной системе платежи будут разными в начале и в конце срока кредитования. Сначала выплачиваются наиболее крупные суммы, но с каждым разом они становятся все меньше и меньше. Это происходит за счет сокращения процентов, начисляемых на остаток займа, ведь ежемесячно происходит регулярное планомерное сокращение основного долга, так как он распределяется на весь срок кредита равными частями.

В подавляющем большинстве случаев банки не предлагают альтернативы и оформляют ипотеку с аннуитетной системой платежей. Но есть как минимум две финансовые организации, которые позволяют своим клиентам самостоятельно определиться с удобным для них видом платежа – АО «Россельхозбанк» и АО «Газпромбанк».

В любом случае, какая бы схема ни была использована, досрочное погашение ипотеки обычно позволяет заемщику сэкономить на процентах.

Меньше выплата, короче срок

Досрочное погашение может быть полным и частичным.

В первом случае вся оставшаяся сумма вносится на расчетный счет целиком, остаток долга погашается и ипотека закрывается. Это дает заемщику право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, без согласования каких бы то ни было действий с банком. Квартиру можно будет продать, сдать в аренду, подарить ребенку или даже отписать государству – все, что пожелает собственник. Правда, лишь после того как с нее будет снято обременение.

Во втором случае долг закрывается не полностью: на счет, помимо обязательного ежемесячного платежа, единоразово вносится определенная сумма.

Благодаря частичному погашению ипотеки заемщик экономит на процентах, тем самым уменьшая общую сумму переплаты. Он может выбрать наиболее комфортный для себя путь, в зависимости от целей и жизненных обстоятельств: снизить размер ежемесячного платежа или сократить срок выплат.

Первый вариант обычно психологически более комфортен, несмотря на то, что общая экономия по нему не столь существенна. Второй позволяет «урезать» срок выплаты на несколько лет или месяцев (зависит от суммы «досрочки»), что, как правило, оказывается более выгодным с финансовой точки зрения. Впрочем, встречается и иное отношение. Есть люди, которым не нравится «жить в долг», поэтому всеми возможными способами они стремятся поскорее распрощаться с ипотекой.

Когда выгодно досрочное погашение

При частичном досрочном погашении кредита важно обращать внимание на ряд факторов, говорит Юлия Судакова. Один из них – это размер ежемесячного платежа по кредиту. Кроме того, заемщику необходимо оценивать уровень инфляции и показатели роста доходов, а также срок кредита и собственную платежеспособность.

Досрочное погашение ипотеки выгодно практически всегда. Но в первые несколько лет после оформления кредита такой шаг позволяет сэкономить значительные средства, комментирует Дмитрий Веселков. Причина проста – при аннуитетной системе платежи сначала направляются на погашение процентов, и только затем – на закрытие основной суммы долга.

Впрочем, когда ставка по ипотеке ниже, чем уровень инфляции в стране, а цены на квадратные метры стремительно растут, заемщик может не торопиться с погашением ипотечного кредита, считает Андрей Колочинский.

Именно это мы сейчас и наблюдаем: по итогам 2021 года уровень инфляции составил 8%, а в начале года ипотеку можно было оформить под 6%. Что касается стоимости жилья, то, к примеру, московские новостройки подорожали за год на 25-27%.

Внимание к деталям

Правила досрочного погашения ипотеки изложены в 284-ФЗ. Согласно закону, сумма займа может быть возвращена полностью или по частям, если уведомить об этом банк не менее чем за 30 дней до дня предполагаемого возврата. Однако банки нередко сами устанавливают сроки, поэтому они могут быть значительно короче, вплоть до 1 рабочего дня. Уточнить этот момент можно в кредитном договоре.

Кроме того, при досрочном погашении кредита у заемщика есть возможность вернуть себе часть средств, уплаченных в качестве страхового взноса. И, наконец, после списания денег в счет оставшегося долга по кредиту необходимо обязательно взять справку в банке о том, что ипотека полностью погашена, говорит Андрей Колочинский.

Несмотря на общие положения закона, тем, кто решился на частичное или полное досрочное погашение ипотеки, следует ознакомиться с условиями конкретного банка, прежде чем предпринимать какие-либо радикальные действия, предостерегает Дмитрий Веселков. Нюансы могут быть во всем. Как правило, они касаются возможности подачи заявления (у некоторых кредитных организаций через приложение можно подать заявку на снижение суммы ежемесячного платежа при досрочном погашении, а для сокращения срока необходимо идти в офис), размера минимального платежа и даты списания средств.

Но в первую очередь при частичном погашении долга заемщику необходимо оценить, что именно для него в конкретный период времени актуально, – снизить финансовую нагрузку в ежемесячных платежах или сэкономить на выплате процентов банку и сократить при этом срок кредитования, оставив размер ежемесячного платежа прежним, обращает внимание Юлия Судакова.

Возможен также и комбинированный вариант. Часть суммы, которая планируется к использованию для досрочного погашения ипотечного кредита, можно направить на сокращение размера ежемесячного платежа до комфортного уровня. А оставшуюся сумму – на сокращение срока кредитования.

Чтобы оценить финансовую выгоду при полном досрочном погашении кредита, заемщику необходимо учитывать процентные ставки и срок пользования ипотекой. Итоговую сумму переплат и выплаченных процентов можно рассчитать самостоятельно в графике платежей и уже на основании полученных показателей принять решение о целесообразности полного досрочного погашения кредита.

Алгоритм действий

Закрыть ипотеку полностью все банки разрешают в любой момент и без каких-либо комиссий – при условии, что их заранее об этом уведомят. Частичное досрочное погашение обычно происходит в установленную платежную дату.

Для досрочного погашения ипотеки требуется:

1. Сообщить банку о своем желании частично или полностью закрыть кредит досрочно.

В большинстве случаев это можно сделать онлайн через приложение или личный кабинет заемщика на сайте, хотя не исключен вариант, что потребуется приехать в отделение банка.

Впрочем, эксперты рекомендуют личное посещение офиса кредитной организации. Ведь самый надежный способ сделать все правильно и нигде не ошибиться – получить консультацию компетентного сотрудника, который в курсе всех особенностей процедуры.

2. Указать сумму, которую планируется внести на счет, и определиться с датой внесения платежа.

При расчете суммы для полного или частичного досрочного погашения лучше всего довериться менеджеру банка. Он поможет определить точный размер задолженности вместе с суммой процентов на определенную дату, расскажет, какие требования есть к минимальной величине выплаты при частичном погашении, а также поможет разобраться с датой списания средств.

К примеру, она может быть привязана к дате очередного платежа. И даже если внести деньги на 2 недели раньше, они все равно спишутся только в указанный срок. Но более неприятный вариант, если запоздать с датой выплаты. Даже 1 день просрочки обернется неприятностями: будут начислены проценты, и размер окончательного платежа окажется уже другим. В некоторых банках клиент может выбрать дату погашения сам.

3. Внести платеж – вовремя и всю указанную сумму.

4. Получить справку о полном погашении ипотеки либо новый график платежей.

После списания денежных средств в счет полного досрочного погашения кредита банк начнет процедуру снятия обременения с квартиры. Иногда снимать обременение приходится самому заемщику: сегодня это можно сделать через МФЦ.