Многие люди опасаются покупать жилье, если его собственником является пожилой человек — и вполне обоснованно: в судебной практике можно найти немало примеров, когда сделку признавали недействительной, т. к. продавец на момент ее заключения не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Но нельзя не признать, что есть куда более опасные ситуации: когда продавец квартиры молод и здоров, а сделку все равно отменяют по тому же основанию. Представлю вашему вниманию свежий пример из практики Верховного суда РФ, который это наглядно иллюстрирует (определение №5-КГ23-19-К7).
В 2020 году мужчина купил квартиру. Продавцом была молодая женщина, которая не вызывала сомнений в своей адекватности, плюс — чистоту сделки предварительно проверил банк, в котором покупатель оформлял ипотечный кредит для этой сделки.
Но не прошло и года, как мужчина получил иск от имени некой пожилой женщины. Она требовала признать договор купли-продажи недействительным и вернуть ей квартиру, т.к. она выбыла из ее владения против ее воли.
Как выяснилось, эта женщина приходилась продавцу квартиры бабушкой. В 2017 году она заключила с внучкой договор дарения этой квартиры, а вскоре после этого переехала в другой город к остальным внукам, чтобы проходить лечение.
Внучка осталась жить в этой квартире со своей дочерью, несла все расходы на содержание жилья. В начале 2020 года она решила продать квартиру — и заключила сделку с тем самым мужчиной.
А осенью 2020 года суд признал бабушку недееспособной (по причине прогрессирующего расстройства психики), назначив опекуном другую внучку, с которой она тогда жила. Когда эта внучка узнала, что квартира подарена ее сводной сестре, в суд и поступил тот самый иск от имени бабушки.
Экспертиза подтвердила, что на момент заключения договора дарения квартиры (в 2017 году) у бабушки уже имелось психическое расстройство, в силу которого она не могла понимать значение своих действий.
Однако в апелляции и кассации отказались признать договор дарения недействительным, обвинив опекуна в том, что она действует недобросовестно: на момент отъезда бабушки всем было известно, что ее квартира осталась во владении другой внучки, никто против этого не возражал и на оплату содержания жилья не претендовал. А когда встал вопрос о будущем наследстве, возражения тут же появились.
Но Верховный суд РФ не согласился с таким решением, отметив следующее:
– недобросовестность внучки-опекуна не имеет отношения к этому делу, т. к. участником договора дарения она не являлась,
– экспертизой доказано, что договор дарения был подписан против воли бабушки, поскольку она не могла понимать значение своих действий (это подтверждалось в т.ч. заявлением, которое она сделала в суде — что квартиру свою покинула временно и не имела намерения ее дарить),
– а если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, это является основанием для его истребования даже от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Таким образом, Верховный суд РФ согласился с первоначальным решением суда, которым иск опекуна был удовлетворен, а покупателя обязали вернуть квартиру первоначальной собственнице (бабушке).
Разумеется, с продавца квартиры взыщут деньги в пользу покупателя, но удастся ли ему их получить фактически — неизвестно (исполнительные производства могут длиться годами, если у должника нет никакого имущества и доходов).
Поэтому всегда перед покупкой квартиры на вторичном рынке нужно выяснять, на каком основании продавец получил ее в собственность.
Если всплывет договор дарения с пожилым родственником, который еще жив или скончался совсем недавно (в пределах 1 года), покупать такое жилье опасно: есть риск попасть в ту же ситуацию, что и покупатель в приведенном здесь примере.
