«Мы видим 12–14%»: что будет с ипотекой после роста ключевой ставки

Банк России в пятницу, 11 февраля, в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку. На этот раз ее значение выросло сразу на 1 п.п., до 9,5% годовых. Повышение ключевой ставки приведет к удорожанию ипотеки. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в ближайшее время ставки по жилищным кредитам могут вырасти также на 1 п.п. Ипотечные ставки продолжат рост, но с небольшим временным лагом, поскольку банки конкурируют за клиента, стараясь предложить чуть более выгодные условия. Ставки поднимутся примерно на те же 100 б.п., что и ключевая. Тренд на повышение процентных ставок продолжится как минимум до середины 2022 года, далее все будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Ставки уже преодолели двузначные показатели

2022 год начался с повышения ипотечных ставок. Так банки отреагировали на декабрьское решение регулятора. Одним из первых ставки по ипотеке увеличил банк ВТБ — на 1 п.п. Получить жилищный кредит в банке сейчас можно под 10,3% годовых и более. Аналогичным образом чуть позже отреагировал крупнейший банк страны — Сбербанк. С 1 февраля он повысил ставки на новостройки и вторичное жилье до 10,3%. Ранее минимальная ставка банка по ипотеке составляла 9,3%.

В январе проценты по ипотеке повышали и другие банки. Например, в Альфа-Банке ставки выросли до 10,59% по кредитам на вторичное жилье и до 11,19% на новостройки. У Росбанка повышение ставок составило 1 п.п. на новостройки и вторичку — до 11,15%, у банка «ФК Открытие» — до 10,99% на оба типа жилья, у Газпромбанка — на 0,2–1,3 п.п., до 9,8% на новостройки и до 10,4% на вторичное жилье.

Краткосрочный всплеск и снижение

При текущем уровне ключевой ставки по ипотеке могут достичь 12% годовых, что считается заградительно высоким уровнем. При его достижении заметно — на десятки процентов — снижается спрос и на вторичке, и на первичке. Особенностью нынешней ситуации является то, что реальная ставка по выданным кредитам за счет льготных программ отличается от стандартных условий. К примеру, в декабре 2021 года при ключевой ставке, достигшей 8,5%, и «обычных» ипотечных условиях в диапазоне 9,0–9,5% кредиты под залог ДДУ выдавались в среднем под 5,88% годовых. На фоне этого спрос остается на рекордно высоких уровнях — даже в январе. В краткосрочной перспективе спрос может вырасти — на фоне нагнетания ажиотажа о непременном подорожании и квартир, и ипотеки, а также с учетом сохраняющейся геополитической неопределенности.

Опасения, связанные с дальнейшим ростом цен и ставок по ипотечным кредитам, уже заставили граждан ускориться с покупкой квартиры. Однако с дальнейшей динамикой роста ставок уровень потребительского спроса будет постепенно сокращаться. Пока для его поддержания застройщики предлагают субсидированные программы, неплохой результат демонстрирует семейная ипотека. Покупатели же, которые в свете происходящего решили повременить с приобретением жилья, переходят на депозиты, в стратегию сбережения.

Вторичка может подешеветь

Несмотря на возможное снижение спроса, эксперты не ожидают удешевления жилья. Хотя и говорят о замедлении роста цен. Цены уже сейчас начинают корректироваться, но рост по-прежнему сохраняется в пределах 1,5–1,8% по всем классам. Постепенное повышение ипотечных ставок будет удерживать цены от дальнейшего роста. Прежде всего пострадают собственники вторичного жилья из-за разницы в ипотечных ставках.