Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. Оно возникает по разным причинам, зачастую из-за того, что права на недвижимость появляются у кого-то еще. Например, у банка, если квартира в залоге, или у нанимателей, если жилье сдали внаем и официально зарегистрировали договор. Такую собственность нельзя продать, подарить или обменять без снятия обременения или согласия всех сторон.
Залог
Самый частый вид обременения — это залог по ипотеке, когда владелец решает продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка. Без разрешения финансово-кредитной организации заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать. Есть и второй вариант — договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения, добавляет эксперт.
Несовершеннолетние и маткапитал
Несовершеннолетние могут быть собственниками недвижимости вне зависимости от возраста. Эксперты объясняют, что те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют — от их имени выступают родители (либо опекуны, либо усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (усыновителей или опекунов). В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.
Важно помнить, что орган опеки одобряет сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что несовершеннолетний не останется без жилья, но также, что его жилищные условия не ухудшатся.
Проблемы могут возникнуть и при купле-продаже жилья, которое было приобретено с помощью материнского капитала. При такой сделке все дети автоматически приобретают права на нее, поэтому покупатель обязан юридически выделить всем членам семьи равные доли и только после этого может выставлять объект на продажу.
Если доли в квартире детям не были выделены, а продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала и не получил необходимых разрешений, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной. Для безопасного проведения купли-продажи эксперты советуют попросить у продавца справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на маткапитал.
Рента
Обременением может стать и договор пожизненной ренты, по которому право собственности на жилье переходит от одного человека, который обычно нуждается в уходе, к другому, который берет на себя пожизненное содержание бывшего владельца. Продавец должен знать о таком обременении, но опасности для купли-продажи оно не несет. Покупатель может перезаключить договор ренты, после чего будет платить деньги по официальному договору.
Аренда
К обременениям относится и договор аренды, когда в квартире живут арендаторы, а срок договора еще не истек. Если жилье арендовано более чем на 11 месяцев, договор должен регистрироваться в Росреестре, в выписке ЕГРН будет стоять пометка о том, что квартира сдана. Препятствий для купли-продажи жилья это обременение не создает. Владелец может снять обременение, досрочно расторгнув договор аренды с соблюдением всех прописанных в нем условий расторжения, либо продолжить ее сдавать. В этом случае обременение с жилья не снимается.
Запрет на совершение сделок
Запретить регистрационные действия может лично собственник. Владелец жилья может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия. Это делается для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий. Такой запрет снимается собственником.
Арест
Часто собственников ограничивает в праве на регистрационные действия суд, а затем приставы. При наличии судебного решения и исполнительного производства, которое накладывает на квартиру арест, владелец недвижимости ограничен в распоряжении имуществом в силу закона.
Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много, но среди основных фигурируют:
– споры о разделе имущества при разводе;
– долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
– спор о праве на недвижимое имущество.
Сделка при таком обременении невозможна, в Росреестре не будут ее регистрировать. Указанная категория обременений является публичной и потому при должной осмотрительности выявить обременения не вызовет затруднений у покупателя. Купля-продажа возможна только после снятия ареста.
