Земельные участки и соседские споры

Одна из самых частых причин конфликтов и споров между правообладателями земельных участков — отсутствие установленных границ между ними: не между правообладателями, конечно, а между участками. Уточнение границ не только защищает права собственников, но и минимизирует возможность возникновения дополнительных рисков, уверены в Росреестре. Поэтому в рамках традиционной рубрики «Вопрос-ответ» эксперты ведомства решили еще раз детально объяснить, как согласовать местоположение границ земельных участков, чтобы избежать разногласий с владельцами соседних территорий*.

Вообще-то, согласно действующему законодательству, установление границ земельного участка не является обязательной процедурой. Однако проведенное по всей форме межевание позволяет избежать многих юридических проблем, в том числе земельных споров между хозяевами смежных участков, поэтому в Росреестре настоятельно рекомендуют этой процедурой не пренебрегать.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на правах собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, когда смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в бессрочное пользование) или аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

При этом если смежные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не предоставлены в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование либо в аренду на срок более чем пять лет, согласование местоположения границ земельных участков в городских и сельских поселениях, а также городских округах осуществляется органом местного самоуправления, в городах федерального значения — органом исполнительной власти субъектов, в сфере дорожного хозяйства — федеральным органом исполнительной власти (ст. 3.3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Кроме того, в случае наличия аренды на земельном участке более чем пять лет согласование границ проводится как с собственником земельного участка, так и с указанным арендатором.

Главным исполнителем всей процедуры является кадастровый инженер. «Он производит замеры, определяет координаты границ земельного участка, а затем осуществляет согласование местоположения уточняемых границ земельного участка и смежных с ним земельных участков с собственниками и пользователями указанных объектов недвижимости», — поясняют эксперты. Причем они настаивают: перед заключением договора на проведение кадастровых работ следует проверить сведения об их исполнителе в государственном реестре кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра.

Порядок согласования границ земельных участков установлен ст. 39 закона № 221-ФЗ. Кадастровый инженер направляет собственникам либо их представителям (при наличии нотариальной доверенности) извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ на почтовый или электронный адрес. Также допускается согласование в индивидуальном порядке. В Росреестре обращают внимание: согласование местоположения границ земельных участков с заинтересованными лицами в индивидуальном порядке может быть произведено в электронном виде при условии наличия усиленной квалифицированной электронной подписи у всех заинтересованных лиц.

Кроме того, извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ может быть опубликовано в официальных источниках информации местного значения. Это происходит в следующих случаях:

– если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения об адресе электронной почты или о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ невозможно вручить заинтересованному лицу;

– если смежный земельный участок расположен в границах территории ведения садоводства или огородничества и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

– если земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.

Стоит подчеркнуть, что при публикации извещения в местной прессе адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление. А вообще оповещение владельцев смежных участков должно производиться не ранее чем за 30 дней до дня проведения данного собрания. В извещении должна содержаться следующая информация:

– сведения о заказчике кадастровых работ, включая почтовый адрес и номер контактного телефона;

– сведения о кадастровом инженере, выполняющем кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

– кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков), либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены земельные участки;

– порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;

– место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;

– сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в соответствующем акте личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Возможен вариант, когда извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ. Но возможен и другой, когда были представлены возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.

«Подтверждением соблюдения кадастровым инженером порядка согласования в результате установления границ земельного участка являются подписи заинтересованных лиц, содержащиеся в акте согласования местоположения границ земельного участка, оформленном в соответствии с положениями ст. 40 федерального закона № 221-ФЗ», — добавляют в Росреестре.

Когда все со всем согласны, то и хорошо. Но при несогласии правообладателей с результатами уточнения границ одних устных возражений мало: они должны быть зафиксированы в акте согласования, а также приложены к межевому плану. Наличие обоснованных возражений, оформленных в письменной форме, является основанием для принятия государственным регистратором прав решения о приостановлении государственного кадастрового учета. И согласно ч. 5 ст. 40 закона № 221-ФЗ, подобные неурегулированные споры разрешаются в судебном порядке.