Что проверять при покупке квартиры

Вторичный рынок заметно ожил, а с ним и актуальность темы проверки недвижимости. Чтобы качественно и юридически грамотно проверять объекты недвижимости, необходимо владеть технологией проверки.

Сделки, заключенные с нарушением требований закона, признаются недействительными. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

📌оспоримые – признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
📌ничтожные – недействительны сами по себе независимо от решения суда.

При признании сделки недействительной продавец обязан вернуть другой стороне все полученные деньги, а покупатель – объект недвижимости. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой – год.

Разберёмся, в каких случаях сделка может быть признана недействительной.

Покупка доли в квартире
При приобретении доли в квартире важно соблюдение одного главного условия – согласие на сделку других владельцев долей. В противном случае другие собственники могут оспорить сделку.

Банкротство продавца
Под «прицел» подпадают все сделки, которые совершал банкрот за три года до – жильё может быть изъято по решению суда.
Проверить собственника на банкротство можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел.

Сделка совершена лицом, не способным оценивать происходящее
Сделка может быть признана недействительной, если была совершена человеком, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденным принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего.

Скрытые собственники
Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеющие право на долю в приобретаемой квартире. Например, это могут быть дети, достигшие возраста 18 лет, либо выписанный из квартиры безвестно отсутствующий гражданин. То же самое касается неучтённых наследников или ситуаций, когда есть лица, отказавшиеся от приватизации, но имеющие право пользования данной жилой недвижимостью.

Несовершеннолетние дети продавца
Прежде всего, речь о детях, которым положена доля, но не выделена. В частности, при использовании продавцом маткапитала при покупке недвижимости.
Если есть несовершеннолетние собственники квартиры, при продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Супруги
Один из супругов может продавать квартиру без письменного согласия другого – в таком случае сделку тоже можно оспорить.

Заниженная стоимость
Продавец в договоре зачастую занижает стоимость, чтобы платить меньше налога с продажи. Однако для покупателя это несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть объект недвижимости, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Расчеты
Расчет произведен до сделки, а продавец отозвал заявление с регистрации сделки или по каким-то причинам сделка не состоялась. Продавец не отдает деньги.

Мошенничество
Продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру через МФЦ.

Совет: доверить вопрос проверки юристу, банку или нотариусу.

В случае самостоятельной проверки не полагайтесь только на паспорт, а просите дополнительно предоставить СНИЛС, водительское удостоверение, именную банковскую карту, скриншот с Госуслуг. Обязательно заказывайте выписку из ЕГРН. Не лишними будут справки из ПНД и НД, из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала. Используйте безналичные расчеты.