Микродоли под запретом: как новый закон повлияет на рынок жилья

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, новые правила раздела долей в праве собственности на жилое помещение. Под запрет попадают любые действия с недвижимостью, в результате которых возникают доли менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Если сделка нарушает это правило, она будет признаваться ничтожной.

Единственное исключение — возникновение таких долей в результате наследования или приватизации жилья, при выделении долей после использования маткапитала.

ОФИЦИАЛЬНО

Соответствующий закон был принят 14 июля 2022 года. Поправки вносятся в статью 30 Жилищного кодекса:

«Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника».

Доли подорожают?

Пока на рынке останутся маленькие доли, которые появились до 1 сентября 2022 года, цена меняться не будет. Но со временем старых долей по 3, 4, 5 кв. м будет всё меньше и меньше. Новые будут возникать от 6 кв. м — стоимость долей для прописки увеличится в два раза. И если сейчас такую долю можно купить за 300 тыс. рублей, то со временем 6-метровые доли будут стоить 500–600 тыс. рублей.

Эксперты агентства недвижимости «Доли.ру» советуют тем, кто собирался купить микродолю, но откладывал этот вопрос, поторопиться с решением. В микродолю могут не заселить.

Доли покупают и для проживания. Но проблема микродолей состоит в том, что суд вправе отказать во вселении в такое жилье. Одно дело — квартира, в которой определен порядок пользования помещением, с выделением пусть маленькой, но отдельной комнаты, другое — доли менее 2 кв. м. Если доля больше 2 кв. м, суды, как правило, обязывают других участников общедолевой собственности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением. На минимальную долю (согласно новым правилам, 6 кв. м) въехать будет можно, но если сособственники не пускают — суд будет на стороне заявителя.

Определить порядок пользования помещением при такой минимальной доле нереально — это будет не комната: ее нельзя запереть, оставить там ценные вещи.