Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

Предварительный договор при покупке или продаже недвижимости заключать необязательно. Но в этом есть свои плюсы. ПДКП помогает сторонам лучше подготовиться к сделке и защитить свои интересы.

Предварительный договор (ПДКП) — это соглашение между продавцом и покупателем, подтверждающее намерения участников заключить сделку. При помощи ПДКП происходит резервирование права, например на квартиру. При этом покупатель не становится ее владельцем, а продавец не получает оплату, но вместе они обозначают намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных преддоговором.

ПДКП нужен, чтобы стороны не передумали продавать или покупать жилье. Если один из подписантов решит уклониться от сделки, такой договор поможет в судебном порядке обязать его завершить ее или компенсировать убытки второй стороны.

Когда нужен ПДКП

Заключать предварительный договор в большинстве случаев не обязательно, это делается по желанию сторон. Например, участники сделки могут оформить преддоговор на покупку квартиры с авансом или задатком. Документальное подтверждение их передачи оформляется отдельно от предварительного договора.

ЗАДАТОК И АВАНС

Задаток — это сумма — гарант выполнения обязательств, вносимая покупателем в счет частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора купли-продажи. Размер задатка устанавливается в преддоговоре и не может превышать стоимости приобретаемого имущества. В случае обоюдного отказа от сделки сумма задатка возвращается покупателю в полном размере.

Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращается. А если инициатор разрыва — продавец, то он обязан вернуть задаток покупателю, причем нередко даже в двойном размере.

Некоторые риелторы и частные продавцы вместо задатка предлагают внести аванс. Главное отличие такого платежа: в случае отказа покупателя от сделки аванс возвращается ему за вычетом издержек (например, затрат на оформление документов).

Как правило, на рынке недвижимости предпочитают использовать ПДКП с задатком — это влечет более серьезные последствия при отказе от сделки.

Зачем ПДКП нужен при ипотечной сделке

Если жилье приобретается в ипотеку, то в сделке, кроме продавца и покупателя, участвует банк, которому для принятия окончательного решения о выдаче кредита необходимо получить полную информацию об объекте и условиях сделки. Поэтому чаще всего банки просят предоставить подписанный и оформленный у нотариуса ПДКП в трех экземплярах, причем часто по форме кредитной организации.

В таком договоре указывается, что жилье частично оплачено кредитными деньгами, а также прописываются действия сторон, если банк откажет в ипотеке. Чаще всего в этом случае предварительный договор теряет силу, а задаток возвращается покупателю.

ПДКП в сделках с участием детей

Сделки с недвижимостью, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, проходят с одобрения органов опеки. Родители или опекуны должны получить согласие на продажу объекта, предоставив в опеку нотариально удостоверенный ПДКП.

По закону при продаже объекта, собственник которого не достиг совершеннолетия, ему нужно купить другое жилье и выделить там аналогичную или большую долю.

Если родители пока не хотят покупать совместную недвижимость, на спецсчет ребенка нужно поместить денежный эквивалент доли. Эти средства либо снимут для оплаты сделки в будущем, либо ребенок получит их после 18-летия.

В первом случае в опеку целесообразно подать сразу два преддоговора: на продажу старого и приобретение нового жилья. А во втором — удостовериться, что опека в принципе разрешит продажу без приобретения недвижимости для ребенка, так как на практике в одобрении такой сделки могут и отказать.

Что обязательно нужно учесть в ПДКП

К преддоговору предъявляется два общих требования:

1. Он обязательно заключается в той же форме, в которой будет заключен основной договор — в простой письменной или с нотариальным удостоверением.

2. ПДКП должен содержать описание предмета основного договора и те его условия, которые хотя бы одна из сторон хочет зафиксировать заранее.

До 2015 года предварительный договор должен был полностью дублировать основной договор купли-продажи, то есть в нем следовало прописывать все существенные условия, без которых он считался незаключенным (предмет и цену сделки). Но после изменения законодательства обязательным остался только предмет, цену же стороны указывают по желанию.

Главному пункту договора — описанию его предмета — следует уделить пристальное внимание. Если жилой объект уже существует, то в принципе достаточно указать его кадастровый номер (найти его можно на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН), но для надежности можно добавить полный адрес и площадь.

Если недвижимости пока нет, следует описать ее как можно подробнее, чтобы по описанию можно было точно определить будущую квартиру или дом. Для этого подойдут любые уже известные координаты, например, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерная площадь, строительный адрес, а в случае ИЖС — кадастровый номер участка и ориентировочная площадь.

Законодательных ограничений на подписание преддоговора на продажу строящихся или пока еще не принадлежащих продавцу объектов нет. Например, продавец Иванов заключил ДДУ с застройщиком, дом вскоре сдается, но он решил продать квартиру, нашел покупателя и заключил с ним ПДКП. Или продавец Петров получил по наследству дом, во владение им он сможет вступить через полгода, а пока заключил преддоговор с соседом, который хочет купить дом и не желает упустить объект.

Исключением тут выступают банки, которые не принимают ПДКП на несуществующие объекты при оформлении ипотеки. В банк в таком случае предоставляют договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Но если застройщик уже сдал дом в эксплуатацию и оформил на себя право собственности, предварительный договор заключить возможно.

На практике в ПДКП стороны, как правило, включают массу дополнительных пунктов, заранее договариваясь о цене, сроках, ответственности и прочем.

Если в преддоговоре прописывается сумма сделки, лучше сразу указать, каким образом продавец ее получит: наличными, банковским переводом, после наступления каких-то условий и т. п. Можно также зафиксировать возможность изменения суммы и условия, при которых это происходит. Предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка, что также отражается в документе.

ВАЖНО

Если по предварительному договору заплатить существенную часть цены недвижимости, то в случае спора суд может признать его основным, а не предварительным.

Отказ или уклонение от заключения основного договора — главное нарушение, которое должен предотвратить ПДКП. В таком случае вторую сторону можно принудить к этому через суд. Кроме того, «уклонист» должен будет возместить убытки, например, расходы покупателя на съемную квартиру, в которой ему пришлось жить, пока продавец тянул время.

ВАЖНО

Подписать основной договор через суд можно только в течение шести месяцев с момента, когда он должен был быть заключен согласно предварительному договору.

В ПДКП нужно заранее описать конкретные последствия полного или частичного отказа от заключения основного договора. Также в раздел «Ответственность сторон» часто включают информацию о том, в каком виде жилье передается покупателю. Делается это, чтобы объект остался именно в таком виде, в каком покупатель согласился его приобрести.

Если в преддоговоре не прописаны сроки, в течение которых должен быть подписан основной договор, то действует он один год. Если до истечения этого срока стороны так и не совершат сделку, ПДКП перестанет действовать.