Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

Что еще считается перепланировкой:

– Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.

– Устройство несущих стен.

– Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.

– Объединение или разделение обособленных помещений.

– Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

– Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

– Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.

– Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

– Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

– Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

– Устройство антресоли площадью более 40 процентов площади помещения.

– Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия.

– Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Что нельзя делать при перепланировке

При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания. Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов.

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

– Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

– Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

– Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

– Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

– Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

– Переводить технические подполья в подвалы.

– Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

– Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Как согласовать перепланировку

Для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):

1. Заявление о переустройстве или перепланировке.

2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.

3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.

4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).

5. Технический паспорт помещения.

6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.

7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Что не нужно согласовывать

Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:

– замена электропроводки, не требующая штробления;

– монтаж трубопровода для ванной или туалета;

– выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;

– монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;

– косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.

Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну. Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа.